拆迁宝典之---教你读懂拆迁许可文件

法律界 http://www.mylegist.com 2011-03-16 14:30  【圣运律师】王优银
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笔者代理的一起江苏泰州的一起拆迁行政许可案件中,由泰州市征收集体所有土地房屋拆迁管理办公室下发的替代“拆迁许可”的补偿安置通知竟出现“十大”违法点,几乎是集拆迁许可案件违法行为之大成。以下是我的主要代理意见,提供给大家,以便于大家在今后遇到拆迁时借鉴,用法律来读懂拆迁许可文件。
一、法不溯及既往原则:
《关于建立泰州征收集体所有土地房屋拆迁管理办公室的通知》明确写明的是2008年9月5日成立的,也就是说该办公室的权限也仅限于成立后征收集体所有土地上的房屋拆迁,通过被告提交的证据2可以看出该块土地在2005年已经被征收为国有,也就是说,在2008年9月5日之时原告的土地已经属于国有,不存在集体土地的说法。
《泰州市征地房屋拆迁补偿安置管理办法》自2007年9月1日起施行,依据《中华人民共和国立法法》第八十四条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往”的法定不溯及既往的原则,《泰州市征地房屋拆迁补偿安置管理办法》不能适用本案。
二、地方政府政府文件替代法定拆迁许可要件无效。
《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》也就是国办发[2004]第46号文更是明确规定了“地方政府不得违反法定程序和法律规定,以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更”。本案中《泰州市征地房屋拆迁补偿安置管理办法》仅是地方政府的文件,其中与国办发[2004]第46号文相冲突的替代法规确定的拆迁许可要件及规划变更部分内容,依法属于无效。
《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》明确规定了“即行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置”,原告的房产在城市规划区范围内,与最高人民法院出台该司法解释依据的案例情况一致,因此本案应适用《城市房屋拆迁管理条例》颁发拆迁许可证,而并非可以以《泰州市征地房屋拆迁补偿安置通知书》可替代,被告这种替代行为违法。
三、征地批文无法确定征地具体范围。
《关于批准泰州市高港区2005年度第4批次城镇建设用地的通知》与本案无关联性,该证据无法证实原告的房产在此次征地范围内。
四、区发改委无权作出立项批复。
《泰州市政府核准的投资项目目录(2004年本)》发改委的权限没有“土地整理立项”的权限,该证据属泰州市高港区发展和改革委员会超越职权所出的违法行为,且正在诉讼过程中,本案应依法中止。
五、建设用地规划许可证违法。
土地前期整理项目并非《城乡规划法》第三十七条、第三十八条规定的建设项目,缺少了最基本的建设项目,本案不具备法定的《建设用地规划许可证》颁发条件,因此该建设用地规划许可的合法性有异议,且原告已经对该建设用地规划许可提起了行政诉讼。本案应依法中止审理。
六、缺乏必备的拆迁方案违法。
被告提交的《泰州市城市房屋拆迁方案和计划书》中只有拆迁实施计划而无方案,不符合《拆通》的要件。
七、承诺书替代拆迁补偿资金证明违法。
没有办理存款业务的金融机构的拆迁补偿资金的证明以及安置房、周转房落实情况要件。
泰州海阳农村合作银行永安洲支行的关于存款余额的证明,只是证明泰州市高港区永安洲公有资产管理中心(以下简称资产管理中心)在开户行帐面余额有119000元,并不能证明这119000元是拆迁补偿资金,从被告提交的资产管理中心的承诺书也可以看出实质上就不存在金融机构出具的拆迁补偿资金证明这一文件,承诺书不具备法律效力。国办发[2004]46号文件明确规定了“拆迁补偿资金必须按时到位,设立专门账户,专款专用,并足额补偿给被拆迁人;不得以项目未来收益、机构资金承诺或其他不落实的资金作为拆迁资金来源”本案中被告仅凭资产管理中心的资金承诺,颁发拆迁许可同样是违法,仅凭此一项,所做拆迁许可的具体行政行为因违法而应被撤销。
而且被告提交的证据里对于安置房、周转房落实情况一无所有,违反了泰州市政府规定的其职责。也没有拆迁实施单位的任何资料,也就是说被告在房屋拆迁公告中的“拆迁范围内被拆除住宅房屋的产权调换房源为兴洲花苑二区,没有任何事实依据。其所列泰州市高港区润洲房屋拆迁有限公司更是平空而来,在没有任何资料显示作为资产管理中心委托的情况下,作出的法律文件,没有任何事实依据。
八、审批程序违反《行政许可法》。
就如本案的人民法院案由是拆迁行政许可一样,被告在作出拆迁行政许可过程中没有依据《行政许可法》任何条文,《行政许可法》第三十六条“行政机关对行政许可申请进行审查时,发现行政许可事项直接关系他人重大利益的,应当告知该利害关系人。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。”第四十六条、第四十七条、第四十八条更是规定了直接关系人的申请听证权利。
被告在资产管理中心没有提交拆迁申请的情况下,依职权作出的拆迁许可无效。即使是依照《泰州市征地房屋拆迁补偿安置管理办法》第八条,被告的审批权也应自收到申请之日起启动。
从被告提交的证据看,被告在审批过程中,没有依据资产管理中心提交拆迁申请,没有申请,被告就属超越职权,违反了《行政许可法》作出的拆迁许可无效。
九、被告作出的具体行政行为没有依据。
被告在法定的举证期限内没有提交作出具体行政行为的依据。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十六条“被告应当在收到起诉状副本之日起10日内提交答辩状,并提供作出具体行政行为时的证据、依据;被告不提供或者无正当理由逾期提供的,应当认定该具体行政行为没有证据、依据”被告在举证期限内没有提交相关法律依据,应视为其作出具体行政行为没有依据,依法应予确认违法并撤销。
被告在庭审过程中辩称是依据《土地管理法》进行征地的具体行政行为,而征地实施的具体职权是市县国土资源管理部门,作为事业单位的被告在没有任何法律、法规、规章授权的情况下,超越国土资源局的职权来许可第三人对原告房屋进行拆迁,更是一种严重违法行为。
十、被告无法定主体审批资格。
依据2004年10月12日国务院国法秘函[2004]288号《对江西省人民政府法制办公室〈关于对〈城市房屋拆迁管理条例〉第五条第二款具体含义的请示〉的答复》明确排除了事业单位、具有行政管理职能的部门可以作为城市房屋拆迁工作部门,也就排除了被申请人具有合法裁决权的可能性,规定了必须是“当地人民政府的行政管理部门”才能负责城市房屋拆迁工作的部门。
律师解析:一个看似很简单的案件,被拆迁区域的被拆迁人也只有一户,在当地政府劝说其拆迁未凑效时,便以行政许可的形式许可开发商拆除被拆迁户的房产,但其行政许可却同时具备了十大违法点,不可谓不“经典”,在法律的压力面前。庭后,当地政府主动请求法院案外调解,现在正在调解过程中。
 
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注:王优银律师,12年法律维权执业经历,《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员,北京市律师协会行政法委员会委员,北京圣运律师事务所征地拆迁业务主办律师,承诺仅为被拆迁户维权的专业律师。

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